私人住宅一手潛在供應回升至十萬個單位：未來三至四年香港樓市供應格局解讀

房屋局公布的最新數據顯示，至2026年9月底，未來3至4年私人住宅一手潛在供應回升至10萬個單位，按季增加4000個單位，其中9.1萬個為中小型單位，房屋局預計供應量將維持在較高水平。

這項於2026年10月30日由香港電台報道的數據，反映了政府持續增加房屋土地供應的成果，亦為有意置業的市民提供觀察未來樓市走向的重要參考。以下逐步拆解各項關鍵數字及其含義。

房屋局最新數據：私人住宅一手潛在供應按季回升的關鍵數字

根據香港電台的報道，房屋局在回覆查詢時表示，至2026年9月底，未來3至4年的私人住宅一手潛在供應總量達10萬個單位，較上一季增加4000個單位。

所謂潛在供應，是指已經或即將進入市場的供應來源總和，包括已落成但未售出的單位、建築中而未售出的單位，以及已批出而可隨時開工的熟地項目。這個數字之所以重要，在於它大致勾劃出未來3至4年一手市場的整體供應輪廓。

按季增加4000個單位，代表供應量在短期內出現回升，扭轉了之前的走勢。對市場而言，供應回升通常被視為政府增加土地供應政策逐步見效的訊號。房屋局同時表示，隨著政府持續有序地增加房屋土地供應，相信未來3至4年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。

中小型單位佔供應量九成一：單位類型分布反映甚麼市場趨勢

在10萬個潛在供應單位當中，房屋局估計有9.1萬個為實用面積少於約753平方呎的中小型單位，佔整體供應量91%，比率與前一季相同。

這個持續高企的比率並非偶然。過去多年，地產發展項目的單位設計明顯向細面積傾斜，原因包括地價成本高企、銀行按揭成數限制影響買家負擔能力，以及家庭結構變化令市場需求集中於兩房及以下單位。發展商在規劃項目時，自然以市場承接力最強的戶型為主力。

中小型單位佔供應91%，對不同置業人士有不同意義：

項目	數據	意義
潛在供應總量	10萬個單位	未來3至4年一手供應輪廓
按季增幅	4000個單位	供應量回升
中小型單位數目	9.1萬個	實用面積少於約753平方呎
中小型單位佔比	91%	與前一季相同
轉熟地住宅用地	10幅	約1.08萬個單位

準買家如計劃購入實用面積少於約753平方呎的單位，未來數年的選擇將相對充裕；相反，如屬意大面積或特色戶型的買家，供應選擇則較為有限，議價空間亦可能有所不同。想進一步了解一手市場的整體運作，可參考本站的私人住宅一手潛在供應分析。

住宅用地轉為熟地的進度：未來數月額外供應從何而來

潛在供應的增加，關鍵在於土地供應的推進速度。房屋局預計，未來數月將有10幅住宅用地轉為熟地，可提供約1.08萬個單位。

熟地是指已完成規劃、平整及基礎設施配套，發展商取得後可隨時申請開工的土地。土地由生地變成熟地，需要經過規劃程序、基建工程等多個環節，因此熟地的數量與供應進度，直接影響數年後的落成量。今次10幅用地涉及約1.08萬個單位，屬於相當具規模的供應儲備，也是按季潛在供應回升的重要來源之一。

房屋局表示，政府會持續有序地增加房屋土地供應，這意味著熟地的轉換工作會按既定步伐推進，而不是一次性釋放。對市場而言，這種有序增加的方式，有助令未來3至4年的供應量保持穩定，避免出現斷層式的波動。

私人住宅一手潛在供應維持高水平對置業人士的啟示

房屋局預計供應量將維持在較高水平，這個判斷對準買家及現有業主各有啟示。

對準買家而言，供應充裕通常意味著一手市場的選擇較多，發展商推售新盤時的競爭亦較大。打算在未來一兩年入市的買家，可以將10萬個單位這個供應規模納入考慮，尤其是計劃購入中小型單位的人士，未來3至4年的新盤選擇將以這類戶型為主。置業屬重大財務決定，建議買家同時考慮自身負擔能力、按揭安排及家庭需要，不宜單憑供應數據作決定。

對現有業主而言，供應維持高水平並不等於樓價必然下跌，樓價走勢還受利率環境、經濟狀況、按揭政策等多項因素影響。不過，供應數據確實提供了市場結構性變化的訊號：當未來數年市場主力供應為中小型單位，這類單位在二手市場的競爭亦可能相應增加。讀者在評估時應自行判斷，本文內容僅供參考，不構成專業投資意見。

此外，供應數據亦反映政府土地政策的方向。持續有序增加房屋土地供應，長遠有助穩定市場對供應的預期，這一點在解讀樓市時值得留意。

關於私人住宅一手潛在供應的常見問題

私人住宅一手潛在供應包括哪些部分？

私人住宅一手潛在供應一般包括三個主要部分：已落成而未售出的一手單位、興建中而未售出的單位，以及已批出並可隨時開工的熟地可建單位。根據房屋局公布的數據，至2026年9月底，這三部分合共的未來3至4年潛在供應為10萬個單位。這個指標整合了不同階段的供應來源，能夠較全面地反映一手市場的供應前景。

為何中小型單位在潛在供應中佔比如此高？

房屋局估計，10萬個潛在供應單位中有9.1萬個為實用面積少於約753平方呎的中小型單位，佔比達91%，且與前一季相同。比率持續高企，主要反映發展商按市場需求規劃項目：細面積單位總價門檻較低，買家層面較廣，銷售速度一般較快；加上買家負擔能力及按揭成數的限制，市場對大面積單位的承接力相對較弱，發展商自然集中供應中小型戶型。

熟地轉換速度如何影響未來供應量？

熟地轉換是供應鏈的關鍵一環。房屋局預計未來數月有10幅住宅用地轉為熟地，可提供約1.08萬個單位，這些用地完成轉換後，發展商方可申請開工，其後再經過興建及銷售期，單位才會實際落入市場。換言之，熟地出現的速度，決定了三至數年後的落成量。如政府持續有序地推進土地轉換，未來3至4年的供應量便可維持穩定；反之，若轉換進度放緩，數年後的供應便可能出現落差。