負資產住宅按揭貸款降至3819宗：高息環境下香港業主需要知道的供樓風險與樓市訊號

根據香港金融管理局於十月三十日公布的最新調查，二○二六年第三季末負資產住宅按揭貸款宗數降至3,819宗，較第二季末的4,356宗回落，但拖欠三個月以上的比率由1.25%升至1.34%，反映個別業主的供樓壓力仍然存在。

宗數下降，表面上是好消息。不過數字背後的結構變化，比總量更值得業主留意。以下整理這次調查的重點數據、統計口徑，以及在高息環境下管理供樓風險的實際考慮。

金管局最新調查：負資產住宅按揭貸款宗數按季回落

香港金融管理局於十月三十日公布二○二六年第三季末負資產住宅按揭貸款的最新調查結果。季末宗數為3,819宗，較二○二六年第二季末的4,356宗減少。所謂負資產，是指未償還的按揭貸款額超過物業的目前市值，當物業價格下跌而貸款餘額未相應減少時，便會出現這種情況。

宗數回落，一般反映期內物業價格趨穩或貸款逐步償還，令部分貸款脫離負資產狀態。不過單一季度的變化不足以斷定趨勢，業主宜連同其他樓市數據一併解讀。

負資產按揭涉及金額與無抵押部分的變化

金額方面，負資產住宅按揭貸款涉及的金額由第二季末的196億港元，減少至第三季末的173億港元。當中無抵押部分的金額，亦由9億港元減至8億港元。

無抵押部分是關鍵指標。這部分代表貸款額超出物業價值的差額，若業主在此期間出售物業或被銀行收回，無抵押部分便是銀行未能由抵押品覆蓋的債權，也是業主即使賣樓仍需承擔的債務。金額收窄，說明整體風險敞口有所減少。

指標	二○二六年第二季末	二○二六年第三季末	變化
負資產按揭宗數	4,356宗	3,819宗	減少
涉及金額	196億港元	173億港元	減少
無抵押部分金額	9億港元	8億港元	減少
拖欠三個月以上比率	1.25%	1.34%	上升

拖欠三個月以上比率上升對業主供樓風險的啟示

值得留意的是，宗數與金額同時下降，拖欠情況卻朝相反方向發展。拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款比率，由第二季末的1.25%上升至第三季末的1.34%。

這組數字的含義需要分開理解。一方面，整體負資產個案減少，顯示樓價與貸款之間的缺口在收窄；另一方面，仍處於負資產狀態的貸款之中，拖欠比例上升，反映部分業主的現金流正承受壓力。在高息環境下，每月供款中利息佔比較高，還本速度放慢，一旦收入出現變化，供樓負擔便會快速變得沉重。

如果供款出現困難，較穩妥的做法是盡早與銀行溝通，了解是否有重整還款安排的可能，而不是等到拖欠紀錄形成之後才處理。信貸紀錄一旦受損，影響的不只是現有按揭，也包括日後任何貸款申請。

負資產按揭個案主要來源：銀行職員住屋按揭與按揭保險計劃貸款

今次調查亦說明了負資產個案的構成。個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款，或按揭保險計劃下的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。

道理不難理解。按揭成數高，意味着首期比例低、借貸比例高，物業價值下跌時更容易跌穿貸款餘額。至於銀行職員住屋按揭，相關貸款條款與一般市場按揭不同，亦屬於成數較高的類別。換言之，負資產個案集中在高成數貸款一族，並非全部業主均等分擔風險。

這對正在考慮高成數按揭的置業人士是一個提醒：借貸成數愈高，對樓價波動的敏感度愈大。置業前應預留足夠的現金緩衝，避免將還款能力推到極限。如需了解相關概念，可參考負資產住宅按揭貸款的進一步說明。

銀行按揭調查的統計口徑與覆蓋範圍

閱讀這類數據時，統計口徑往往比數字本身更重要。金管局的銀行按揭調查有兩個必須留意的限制。

第一，調查數字僅涉及銀行提供並已知道為負資產的一按貸款，並不包括連同二按計算屬於負資產的住宅按揭貸款。換言之，若有業主同時持有一按及二按，而合計貸款額超出物業價值，這類個案不會反映在上述宗數之內。

第二，覆蓋範圍方面，受訪認可機構的按揭貸款額約佔整個銀行體系按揭貸款總額的99%，代表性相當高。詳細的調查資料可參閱政府新聞公報。

理解這兩點之後，便會明白公布的宗數是一個下限式的估計口徑，實際處於負資產狀態的貸款可能較公布數字為多。解讀時不宜將3,819宗直接視為市場上全部負資產個案。

負資產住宅按揭貸款常見問題

負資產住宅按揭貸款宗數下降，是否代表樓市已經回穩？

宗數由4,356宗降至3,819宗，配合涉及金額由196億港元減至173億港元，的確顯示負資產壓力有所紓緩。不過單季數據不足以確認長期趨勢，且同期的拖欠三個月以上比率由1.25%升至1.34%，說明部分業主的供款狀況仍在轉差。判斷樓市是否回穩，需要結合樓價指數、成交量和利息走勢等多項數據。

拖欠三個月以上比率上升，業主應如何管理供樓風險？

建議從三方面入手：首先，定期檢視家庭現金流，確保供款開支留有緩衝；其次，若預計收入會有變化，應提前與銀行商討還款安排；最後，避免在財務狀況不穩時再增加槓桿。負資產本身不等於斷供風險，只要準時還款且無意出售物業，影響主要在於轉按或加按的靈活度受限。本篇內容僅供參考，不構成專業財務意見，具體決定宜諮詢持牌人士。

為甚麼銀行按揭調查不包括連同二按屬於負資產的貸款？

金管局的調查口徑僅涵蓋銀行提供並已知道為負資產的一按貸款。二按通常由發展商或其他貸款機構提供，銀行未必掌握有關資料，難以核實合計後的負資產狀態。因此讀者在解讀宗數時，應理解這是較保守的統計，不應視之為市場上所有負資產情況的完整總數。